У человека ипотека 20 млн под 6% на 20 лет. Платёж — 143 286 ₽ в месяц. И появились свободные 10 млн.
Что с ними делать? Ответ «конечно гасить, зачем платить банку проценты» — самый популярный. И, как показывает расчёт, самый дорогой.
Я посчитала четыре варианта. Результат меня самой удивил размахом.
Это главное, без этого цифры ниже ничего не значат.
Расход — это все платежи банку. Ипотека — чужие деньги, их надо вернуть. Сколько вернём за всё время — столько квартира и стоила.
Доход — это то, что заработали свободные 10 млн, пока лежали в облигациях. Заработали двумя способами: купонами и дисконтом. Дисконт — это когда покупаешь бумагу за 60% номинала, а погашается она по 100%. Разница ваша.
Стоимость квартиры = все платежи банку − купоны − дисконт − налоговые вычеты.
Сами 10 млн я из стоимости не вычитаю. Они никуда не делись: вложили — вернулись номиналом. Это ваш капитал, а не трата. В зачёт идёт только то, что они заработали сверх себя.
Если гасим досрочно — доходов нет вообще. Деньги ушли в бетон и больше ничего не приносят. Остаются только платежи минус вычеты.
Вносим 10 млн, платёж падает со 143 286 до 71 488 ₽. Срок прежний — 20 лет. Приятно каждый месяц. Но платить всё равно 20 лет, и проценты капают все эти годы.
Вносим те же 10 млн, платёж оставляем 143 286 ₽. Срок падает с 20 лет до 7 лет 3 месяцев. Платить тяжелее, зато недолго. Процентов набегает намного меньше — всего 2,4 млн против 7,2 млн в первом варианте.
Уже на 4,7 млн дешевле. Из двух досрочек эта всегда выгоднее — сокращать срок, а не платёж.
Не гасим ничего. 10 млн кладём в облигации, купоны идут на ипотечный платёж.
Вдвое дешевле лучшей досрочки.
Та же схема, но бумага другая: купон меньше, зато куплена сильно дешевле номинала.
Досрочка — худший вариант из четырёх. 21,9 млн против 6,3 млн. Разница 15,5 млн — в 3,5 раза. При ставке 6% гасить ипотеку деньгами, которые могут работать под 13–16%, — дорогое удовольствие.
Бумага с худшим покрытием оказалась лучшей. Смотрите: 26248 закрывает купонами 75% платежа, 26238 — только 67%. Каждый месяц по 26238 доплачивать надо больше. Казалось бы, хуже.
Но квартира по ней дешевле на 5,6 млн. Потому что 26238 куплена с глубоким дисконтом: вложили 10 млн, вернётся 12,1 млн номиналом — и весь этот прирост ваш. У 26248 такого запаса нет.
То есть привычная логика «беру бумагу с высоким купоном, чтобы закрывать платёж» приводит к худшему результату. Купон видно каждый месяц, дисконт — только в конце. Считать надо оба.
Справедливый вопрос. 6% — это господдержка, у большинства ставка выше. Посчитала то же самое при 12%:
| 6% | 12% | |
|---|---|---|
| Платёж | 143 286 | 220 217 |
| Досрочка (↓ срок) | 21,9 млн | 23,0 млн |
| ОФЗ 26238 | 6,3 млн | 22,5 млн |
| ОФЗ 26248 | 11,9 млн | 27,3 млн |
Картина меняется полностью. При 12% облигации почти сравнялись с досрочкой: 22,5 против 23,0 млн — разница копеечная. А 26248 уже проигрывает гашению.
Причина простая: чем дороже ипотека, тем больше смысла её гасить. Купоны перестают тянуть платёж — покрытие падает с 67% до 44%, доплачивать приходится 124 тыс/мес вместо 47 тыс.
Где-то около 12% и проходит граница. Ниже — считайте облигации. Выше — досрочное погашение начинает выигрывать.
Универсального ответа нет. Есть арифметика.
Если ставка низкая — деньги должны работать, а не гаситься в бетон. Если высокая — гасите, никакие облигации не перебьют 20% годовых по кредиту.
А внутри облигаций смотрите не только на купон. Дисконт может дать больше, чем весь купонный поток за 15 лет.
Посчитайте свой вариант — параметры у всех разные, и ответ у каждого свой.